Lifting du crédit 125 %

Jadis , certains organismes proposaient un crédit 125 % qui consistait en un emprunt hypothécaire combiné avec une assurance caution dont la prime ( conséquente ) couvrait le risque qui dépassait la garantie immobilière réelle ... Les sociétés en question ayant engrangés malheureusement pas mal de déchets et de contentieux ... le produit n'existe plus !

Cependant , quelques banques dynamiques résolument tournées vers le courtage proposent par notre canal des solutions fort approchantes mais plus strictes au niveau condition d'acceptation.
Ainsi , nous avons en première ligne une solution de crédit logement à 105 % du prix d'achat qui peut se combiner avec un autre crédit ( prêt à tempérament ) de maximum 15 % de la valeur du compromis signé ( NDLR : achat de 200.000 € ... PH 210.000 + 30.000 = 240.000 € )

Il faut noter que vous ne devez pas dépasser un encours à la BNB de + de 40.000 € donc idéalement n'avoir aucun autre crédit car le nouveau crédit est compté !

Les clients doivent conserver 950-1100 € pour vivre , charge déduite ( isolé 950 - couple 1100 )

Pour de plus amples détails , une simulation ou simplement quelques informations : contactez-nous

En règle générale , votre banquier habituel ne sera pas intéressé par un dossier de ce type ...

Rachat - refinancement - regroupement de crédits

De nos jours , les crédits hypothécaires à taux élevés ont pratiquement tous été racheté ou sont terminés ... mais est-ce toujours intéressant de racheter son crédit logement  ?
Vous avez un taux de 3.30 % et la banque que vous avez biensur sollicité d'abord pour revoir leur taux ne vous propose que du 2.80 % alors que votre voisin a obtenu pour le même genre de dossier du 2.20 % ... Normal ? Anormal ?
La banque ne vous proposera pas ce taux d'attaque et préférera négocier un taux intermédiaire en ajoutant quelques frais de dossier pour s'y retrouver ... C'est normal !!!  Toutes font comme cela ; parfois elles acceptent de racheter quand une nouvelle option ( travaux , sortie d'indivision , soulte ... ) les y poussent et que la reprise d'encours ( NDLR : possibilité à moindre frais de réemprunter le capital déjà remboursé sans frais de nouvelle inscription hypothèque) le permet.
Bref ... souvent , vous avez intèrêt à envisager un rachat via courtier malgré la monstruosité des frais du nouveau crédit ( selon votre actuel banquier qui vous voit partir ... ) en fait les frais sont ceux de la nouvelle inscription au profit de la nouvelle banque , les honoraires du notaire pour cette opération et une main levée (NDLR : on change d'emprunteur et on enlève l'ancien)
Ces frais seront inclus dans le nouveau dossier !
Une différence de 1 % et une durée résiduelle de plus de 15 ans suffiront à justifier une économie conséquente qui variera biensur en fonction du montant emprunté.
Par ailleurs , nos amis banquiers aiment les assurances solde restant du qui sont payées pendant toute la durée du crédit ( NDLA : PH 25 ans ...l'assurance vie est payée pendant les 25 ans ... ) Chez un courtier ce sera durant les 2/3 de la durée que la prime sera payée ( NDLR : 25 ans ... 16 primes annuelles )
Votre assurance incendie qui est bloquée à votre banque pourra être revue et une nouvelle économie de 10 à 30 % selon la compagnie s'ajoutera aux gains de l'opération ...
Bref ... Vous avez tout à gagner à consulter un courtier tel que le Bureau Jergeay !

Pour une opération financière de regroupement de dettes avec ou sans contentieux , le calcul sera différent et le gain souvent plus élevé au niveau augmentation de budget mensuel pour les emprunteurs ; il s'agit d'un autre chapitre que nous expliquerons un autre jour tout comme le crédit jadis nommé crédit 125 % ou prêt 125 % ... ce produit n'existe plus mais le courtier dispose d'une solution ( assez stricte néanmoins ) qui permet d'emprunter 105 % du bien immobilier combiné avec un crédit à tempérament correspondant à 15 % du compromis ; soit , largement de quoi réaliser une opération si on a peu ou pas de fonds propres.

Attention pour ce produit mixte , vous ne devez pas avoir plus de 40.000 € de crédit à rembourser auprès d'un organisme d'emprunt ( prêt automobile , par exemple ) et quelques autres critères que nous vous expliquerons lors d'un entretien commercial en nos bureaux.

A bientôt pour l'analyse de vos dossiers crédits

Plus sérieusement ...

Dans un monde qui évolue en permanence, le bureau Jergeay assure la tranquillité des entreprises et des particuliers avec des solutions sur mesure. Qu’il s’agisse de leur sécurité informatique, de trouver une protection spécifique à leur flotte de véhicules ou à leur secteur , ou aux véhicules du ménage pour les particuliers , ou de les défendre en cas de litige, nous les aidons à rester concentrés sur leurs activités et sur leur tranquillité ... Nous sommes là pour supporter les soucis et régler les problèmes le plus rapidement et le plus simplement possible tout en gardant à l'esprit de tenir nos clients parfaitement au courant de l'évolution de leurs dossiers ... Sécurité , service et transparence sont nos 3 mots d'ordre au Bureau Jergeay.

Une assurance nommée assurance solde restant dû est une assurance vie souscrite en garantie d’un prêt hypothécaire

Lorsque vous concluez un crédit, vous pouvez éventuellement conclure une assurance qui protègera votre partenaire, vos héritiers ou proches en cas de décès.  Ainsi, si vous décédez avant que votre crédit ne soit totalement remboursé, cette assurance remboursera le solde restant dû de votre prêt ou une partie de celui-ci à votre prêteur si la couverture du crédit est partielle ( 50/50 75-100 ... )

Attention ! Il ne s’agit pas d’une assurance obligatoire.  Mais il est vrai que parfois des institutions de crédit demande d'en souscrire une ( souvent liée à une réduction ) mais toujours en vue de cross selling et rentabiliser le client.

Même si lors de la conclusion du contrat de prêt/de crédit, le prêteur peut exiger qu’une telle assurance soit souscrite, il ne peut pour autant vous obliger à conclure cette assurance auprès d’un assureur de son choix vous êtes libre et donc je vous conseillerai toujours de passer par un courtier tel que nous qui vous proposera un large choix de solutions plus avantageuses l'un que l'autre  (cfr article VII.126. § 2 du Code de droit économique ).  Par contre, dans le cadre d’un crédit hypothécaire, la banque peut vous accorder une réduction de taux si vous la souscrivez auprès de l’assureur qu’il désigne. Dans ce cas, si vous changez d’assureur, vous perdrez cette ristourne. En revanche, le prêteur ne peut pas résilier votre contrat de prêt si l’assurance solde restant dû est souscrite auprès d’un autre assureur idem souvent pour une assurance incendie liée ... influençant également le taux parfois mais pas toujours !

Que faire face à un refus d’assurance solde restant dû ou à une prime élevée ?

L’assurance solde restant dû a un rôle très important dans notre société puisqu’elle peut représenter une condition d’accès à un crédit et donc à la propriété. Certains prêteurs refusent de conclure un crédit s’il n’est pas garanti par une assurance solde restant dû.

Toutefois, cette assurance peut se révéler très chère compte tenu de l’état de santé du candidat assuré. En effet, la situation de santé de l’assuré ainsi que ses antécédents font partie des éléments qui vont déterminer le prix de l’assurance.

Un personne ayant un risque de décès accru à cause de problème de santé est clairement pénalisé

Lorsque vous sollicitez un contrat d’assurance solde restant dû, l’assureur a l’obligation d’expliciter son prix. Il doit diviser la prime entre, d’une part,  la prime de base et, d’autre part,  l’éventuelle surprime. Cette surprime est, en fait, la prise en compte par l’assureur d’un risque plus élevé de décès compte tenu de votre état de santé.

L’assureur doit obligatoirement motiver cette surprime lorsqu’il vous transmettra son offre. 

Si vous estimez que le prix qui vous est demandé pour cette assurance solde restant dû est vraiment trop élevé, vous disposez de différentes possibilités d’agir et même de refuser celle-ci ( avec les éventuelles conséquences sur l'acceptation du crédit )

1. Le réassureur

Si vous n’êtes pas d’accord avec la prime qui vous est proposée, vous pouvez le signaler à votre assureur. Celui-ci a alors l’obligation de s’adresser à son réassureur pour qu’il réévalue votre dossier.

Le réassureur peut soit suivre l’avis de l’assureur, soit revoir le montant de la prime à la baisse. Dans cette hypothèse, l’assureur, s’il décide de signer le contrat avec vous, doit appliquer la surprime inférieure proposée par le réassureur.

2. Le Bureau du suivi de la tarification

Dans l’hypothèse où un assureur refuserait de vous offrir une assurance solde restant dû, vous n’êtes pas démuni. Il en va de même lorsque celui-ci propose un contrat d’assurance dont la surprime est supérieure à 75 % de la prime de base.

Il vous est loisible de saisir le Bureau du suivi de la tarification. Celui-ci est en activité depuis le 30 décembre 2014. Il a pour mission de vérifier si la surprime qui est proposée ou le refus d’octroi d’une assurance solde restant dû se justifient, tant du point de vue médical que du point de vue assurantiel.

L’intervention du Bureau de suivi est gratuite. Elle est toutefois limitée aux contrats d’assurances solde restant dû qui visent à garantir un crédit hypothécaire pour l’achat d’une habitation propre et unique.

Si les conditions de recevabilité du dossier sont remplies, le Bureau du suivi fait une proposition contraignante dans un délai de 15 jours ouvrables.

L’assureur, s’il décide de signer le contrat avec vous, doit suivre le montant proposé par le Bureau du suivi de la tarification.

3. La Caisse de compensation

La Caisse de compensation est une asbl composée d’entreprises d’assurances et d’établissements de crédit. Elle s’inscrit dans un mécanisme de solidarité mis en place afin de permettre aux personnes ayant une surprime importante de quand même pouvoir accéder à l’assurance solde restant dû.

Elle va intervenir financièrement dans l’hypothèse où la surprime qui est réclamée est supérieure à 125 % de la prime de base. Elle va prendre en charge une partie de la surprime (avec un maximum de 800% de la prime de base).

Ce n’est pas à vous d’introduire une demande auprès de la Caisse de compensation. C’est l'entreprise d'assurances qui va s'adresser directement à elle pour de récupérer le montant de l'intervention. 

On constate que le législateur a tenté d’offrir une plus grand protection des personnes se trouvant dans une situation plus précaire que la normale, compte tenu de leur état de santé.

En conclusion : consultez toujours un courtier indépendant ; c'est la meilleure garantie de trouver une solution intéressante et sécurisante

Il y a principalement 2 types de refinancement et/ou regroupement de crédit ; celui qui concerne les prêts hypothécaires et l'autre au niveau crédit à la consommation ; je vais tenter d'expliquer les lignes directrices de ces deux situations ...

Rachat de crédit à la consommation et rachat de prêt hypothécaire, quelles sont les principales différences ? 

Pour commencer, revenons sur le but évident de ces 2 opérations. Comme son nom l'indique, le regroupement de prêts à la consommation vise à regrouper uniquement ses crédits à la consommation : prêt personnel, crédit revolving  prêt auto, etc.

À l'inverse, le rachat de crédit hypothécaire inclut un prêt immobilier dans l'opération. Le caractère « hypothécaire » s'explique par le fait qu'une garantie (une hypothèque constituée en l'occurrence) couvrira la banque en cas de problème de remboursement du prêt. 

Quelle sera la solution à adopter ?

Chaque solution présentera ses avantages et ses inconvénients. Pour le regroupement de crédits à la consommation, l'assurance solde restant dû et l'hypothèque ne sont pas obligatoires et les frais de dossier et d'expertise inextisant. Vous n'avez donc pas de d'assurance vie ou de frais de notaire à débourser. Problème : le taux d'intérêt en rachat de crédits à la consommation est plus élevé que dans le domaine du crédit hypothécaire ( ndlr: généralement 3 x plus cher )

Par contre, en regroupant vos prêts immobilier et à la consommation, le taux d'intérêt est plus bas. Votre dossier a également plus de chances d'être accepté en raison de la garantie hypothécaire. L'inconvénient ? Les frais d'opération sont plus importants avec l'application de frais d'hypothèque , de dossier (limité par la loi) et d'une assurance solde restant du souvent exigée ...

Indépendamment de ces « points forts » ou « points faibles », le choix entre l'une ou l'autre opération dépend encore d'autres critères : le taux d'intérêt des emprunts, leurs durées restantes ou même la valeur du bien hypothéqué qui influencera la quotité et par voie de conséquence le taux obtenu. Par exemple, si la valeur de votre logement n'est pas suffisante pour couvrir tous vos prêts, vous ne pourrez que regrouper partiellement vos crédits (on parle alors de rachat de crédit partiel) voire même ne rembourser que le seul emprunt hypothécaire ; dans ce cas il faudra voir si votre capacité financière s'en trouverait améliorée etc ... Le courtier en crédit est votre allié et vous aidera à établir l'opportunité de réaliser l'une ou l'autre opération 

Autre cas de figure particulier : certains ménages ne souhaitent pas que leur prêt immobilier soit inclus dans l'opération de rachat. Par exemple, ils avaient déjà précédemment obtenu ou renégocié un financement immobilier ( arbitrer est le mot "technique" ) à des conditions tellement intéressantes qu'ils pourront difficilement obtenir mieux. Ils ne regroupent donc que leurs crédits à la consommation. Là encore , le courtier en crédit établira toutes les simulations et déterminera l'opportunité de réaliser l'opération.

En effet , on peut également avoir des situations où ce sera le confort financier des emprunteurs à brève échéance qui devra être mis en avant ( Perte d'emploi ou autre situation ) et alors seul la diminution des charges mensuelles compterait et non plus l'intèrêt économique pur ... Chaque cas est différent et le courtier en crédit vous aidera à évaluer au mieux de vos besoins et de votre intèrêt la solution idéale en toute matière de regroupement / rachat de crédit

Pierre Jergeay , Avril 2017

Peut-on être flashé par l'avant ? ( Votre courtier en parle )

Peut-on être Flashé de face ???

Le tribunal de police de Charleroi a acquitté un automobiliste en excès de vitesse dont la plaque du véhicule avait été flashée de face, lit-on vendredi dans la Dernière Heure. L'arrêté-royal de 2010 sur les radars ne mentionne plus que seule la plaque arrière officielle peut être flashée. Les services de police estimaient donc qu'ils pouvaient flasher de face ou à l'arrière.

L'homme qui a comparu devant le tribunal avait été flashé en ville à 92 km/h. Sa plaque avant avait été photographiée. Mais le juge de Charleroi a estimé que n'importe quelle plaque avant peut se trouver sur un véhicule et qu'il n'y a pas de certitude que la reproduction soit identique à la plaque officielle. L'automobiliste a donc été acquitté au bénéfice du doute

Notre avis et notre position nous poussent à vous inviter à contester tout procès reçu dans ces conditions de "flash de face" ; en effet , les agents de police en charge de ces machines ont la fâcheuse habitude de se placer dans des endroits "impossibles" où le maintien de la vitesse autorisée tient de l'exploit dans de nombreux cas ... Ainsi , cette jurisprudence , devrait calmer une partie de leur production ...

Pour rappel , la défense juridique automobile , que nous conseillons biensur systématiquement dans chaque offre d'assurance automobile tout comme l'assurance du conducteur ( lire par ailleurs ) sont des compléments utiles et peu onéreux... 

L'assurance protection juridique défendra vos intérêts en cas de poursuites , le cas échéant.

Ce qu'il faut faire en cas de contestation est , en première ligne , de remplir le document d'explications et d'information que la police ne manque pas d'adresser dans les quelques jours de prise de photo ; il vous suffit de contester l'infraction ( flash de face ) en justifiant que la plaque officielle se trouve à l'arrière et que n'importe qui peut faire réaliser une copie de plaque à 10 ou 15 euros et que le doute est légitimement possible !

Un policier soucieux d'éviter les pertes de temps et accumuler le retard au parquet admettra la chose et classera sans suite le document en question.

Merci pour votre attention et roulez prudemment , respectez les limitations !

Votre courtier , Pierre Jergeay

Banquier < > Courtier

Quelles sont les différences et les points en commun ?

Le banquier , en générale , se sent investi d'une grande responsabilité ... il est le maître de l'argent et à ce titre ... aura parfois la "grosse tête" s'évertuera à compliquer son métier pour le rendre incompréhensible à une large majorité de sa clientèle "particuliers" ... complexifiera le système de contact ; par exemple ... vous appelez votre agence et vous arrivez dans un call center avec impossibilité de joindre votre "chargé de clientèle" ou ... ce dernier mettra 3 semaines à réagir à votre mail ( à cause de formations , réunions et ... congé ou maladie parfois ... le métier est ingrat ... ) La prise de rendez-vous est plus complexe ... il faut parfois attendre une ou deux semaines que le ... "spécialiste" soit disponible ...

Le courtier a , lui , une approche beaucoup plus empathique avec ses clients et prospects , il sait se montrer disponible à toute heure ... souple dans son approche et son métier l'impose ... très rassurant et clair dans ses explications ... Bref : le client du courtier se sentira immédiatement à l'aise !

Quand vous contactez un courtier ... cela sonnera maximum 3 x avant de l'avoir en ligne ou l'une de ses collaboratrices ...

Niveau Produits et services ...

Le courtier proposera TOUTES les solutions financières possibles à ses clients ; c'est-à-dire : Placements , Crédits et Assurances bien évidemment

La seule différence ... Le compte à vue et les cartes liées

Mais , à notre époque , vous pouvez parfaitement vous passer de banquiers en souscrivant des comptes en ligne via internet et même pour votre épargne ceux-ci se montreront plus rentable !

Le courtier est le banquier de demain car il réunit toutes les qualités nécessaires à la gestion et à la protection de votre patrimoine en toute transparence et avec un devoir de clarté que lui impose la loi ; son métier est sévèrement réglementé de nos jours.

A notre avis ... la banque de Retail ( c'est-à-dire , les agences bancaires de proximité fournie en personnel ( débordé ... ) ) compte ses dernières années ; la preuve : les nombreuses restructurations et fermetures d'agences dans toutes les régions du pays

La seule faiblesse du secteur du courtage : son image de marque ... et les fédérations ne font pas nécessairement tout ce qui est nécessaire pour y remédier ... le monde bancaire n'a pas dit son dernier mot , il malaxe des milliards d'euros et n'est pas prêt à disparaître à court terme

Le client doit pouvoir retrouver le service et la confiance qui lui font défaut depuis quelques années avec l'arrivée du NET et de ses nouvelles fonctionnalités qui apparaissent chaque jour ... Personne ne remplacera jamais le SERVICE ...

En effet , qui n'a pas été confronté à un souci ... panne de courant , panne de wifi , problème de facture etc ... et qu'il lui faut des heures ! au téléphone ... quand on arrive à trouver un numéro pour joindre un "humain" ou à tenter des messages électroniques via les serveurs qui filtrent les entrées ... l'être humain s'isole de plus en plus et pour quel profit ... un gain de temps ? Donc d'argent ? Non ! car il n'est pas capable de mettre à profit ces quelques minutes de gagnées ou ces 35 cents d'épargnés par ci , par là ...

Notre conclusion ... Le courtier professionnel reste la meilleure solution pour toute question financière ou d'assurance dans notre pays dans une transparence totale et avec généralement un service impeccable !

Assurer est un art , votre courtier a du talent !

Consultez toujours un courtier professionnel !

Un courtier qui sort de l'ordinaire est un courtier qui dérange ... et pourtant !

Le métier de courtier en assurance est un très ancien métier dont une majorité de membres sont restés figés dans le modus opérandi du 20ème siècle ... Ils sont , certes , dévoués et professionnels mais largement dépassés par les nouveaux médias et la nouvelle approche client ...

Savez-vous qu'il y a encore en 2017 des courtiers qui n'utilisent pas d'email ni d'applications internet pour servir leurs clients ... ???!!!

A contrario , vous avez des courtiers à la pointe du progrès qui ont 5 ou 10 longueurs d'avance sur le gros de la troupe qui se cantonne à suivre les avis et conseils des compagnies qui en profitent pour museler leur dynamisme et leurs innovations ... Courtier low cost , courtier direct , courtier 7/24 et le dernier arrivé ... Votrecourtier.be et son homologue Eenmakelaar.be sont des initiatives qui peuvent effrayer les compagnies mais qui doivent rassurer les clients sur le dynamisme et la volonté de mieux servir leurs clients ...

Le courtier en assurance 3.0 est un courtier original et qui prouve sont efficacité jour après jour avec pour récompense des commentaires élogieux et des "likes" sur les réseaux sociaux ; l'avenir du courtage passe par les réseaux sociaux.

L'humour aussi , comme la publicité ci-dessus , est un excellent outil pour se différencier et attirer l'attention des prospects et conforter les clients acquis dans leur choix de service.

Notre métier est hyper réglementé depuis quelques mois et encore au 1er Avril ( ce n'est hélas pas un poisson ) le métier parallèle du crédit est sévèrement réglementé également.

Gageons que toutes ces mesures assainiront le métier et permettront aux véritables professionnels de progresser et de développer leurs activités de manière exponentielle.

La moyenne d'âge doit également descendre car le courtier est "mature" à notre époque , peu de jeunes sont tentés par un métier complexe et difficile d'accès ... Mais quel beau métier que d'aider et de conseiller les gens pour la protection de leur patrimoine et de tous ceux qui comptent pour le client , lui inclus ...

Merci pour votre attention et à bientôt peut-être chez un courtier labellisé "Votrecourtier.be"

Pierre Jergeay 28.02.2017