Emprunter pour acheter sa maison en    2023 ? Encore intéressant ? OUI !!!

Depuis le début 2022 , en seulement 6 mois les taux ont augmenté de plus d’un point. Avec un taux d’usure désormais à 4,68 % sur 20 ans et plus, de plus en plus de barèmes bancaires affichent désormais des taux à 4 % sur 25 ans, voire sur 20 ans pour certains. Après des années de taux historiquement bas, on peut s’interroger sur la pertinence d’acheter avec des taux désormais de retour à leur niveau d’il y a 10 ans. Pourtant, même à 4 %, il existe au moins 5 raisons pour lesquelles il est encore intéressant d’acheter, comme le démontre cet article.

« Nous avons été – mal – habitués ces dernières années à un environnement de taux extrêmement bas qui conduit aujourd’hui à s’interroger sur la pertinence d’acheter avec des taux à 4 %… Bien que mécaniquement, la capacité d’emprunt ait fortement diminué, lorsqu’il est encore possible d’acheter, en particulier sa résidence principale, cela reste une opération intéressante. Il faut désormais tenter d’oublier qu’il y a juste deux ans le crédit ne coutait rien… Emprunter de l’argent à un coût, pour les banques, et bien sûr pour les emprunteurs, mais cela reste tout de même financièrement intéressant », 

Même lorsqu’on rembourse un crédit à 4 %, on amortit du capital

Lorsqu’on rembourse un crédit, une partie de la mensualité du crédit est composée d’intérêts, et l’autre de capital, c’est-à-dire d’une somme qui sera récupérée au moment de la revente. La répartition entre capital et intérêts dépend du taux d’intérêt du crédit et de sa durée. Bien que cette répartition ait fortement évolué ces derniers mois au profit des intérêts, même avec des taux à 4 %, une partie non négligeable de la mensualité est toujours consacrée au remboursement du capital, et au bout de quelques années en cas de revente, une partie significative du crédit a été amortie.

Exemple : pour un crédit de 200 000 % à 4 % sur 20 ans, hors assurance, la mensualité est de 1212 €. La 1ère année, en moyenne 555 € constituent du remboursement du capital et 657 € le paiements des intérêts, et dès la 3ème année, la part de capital redevient plus importante dans la mensualité que celles des intérêts versés. Résultat, au bout de 7 ans, 52 760 € ont été amortis et seront donc récupérés en cas de revente alors qu’au bout de 7 ans de location, près de 102 000 € de loyers (sans tenir compte des éventuelles augmentations, voire ci-dessous) ont été versés à fonds perdus…

« Dès lors que le taux du crédit est supérieur à 3,5 % pour un crédit sur 20 ans, la part d’intérêts est supérieure la 1ère année à la part de capital, mais au bout de quelques mois seulement, le rapport s’inverse. Et, contrairement à un loyer, au bout de 7 à 10 ans, une partie du capital aura été amortie, et pourra alors constituer un apport pour un nouvel achat immobilier. Même à 4 %, emprunter c’est épargner sans s’en rendre compte ! »,  

Contrairement à un loyer, les mensualités du crédit n’augmentent pas !

Lorsque le bail le prévoit, le loyer du logement peut être révisé chaque année de la valeur de l’évolution annuelle de l’Index (Indice de référence des loyers), avec une hausse actuellement plafonnée à 3,5 %.

Ainsi, par exemple, un loyer de 1 200 € pourra être augmenté à 1 241,93 € la 1ère année, et encore les suivantes si le bail le prévoit… alors que la mensualité du crédit, elle, restera la même durant toute la durée du crédit, s’il a été souscrit à taux fixe, ce qui représente 98 % des crédits.

En outre, en période d’inflation et de hausse des salaires dans certaines branches ou entreprises, le poids de la mensualité de crédit dans le budget global et dans l’endettement diminue, quand le loyer, lui, poursuit sa progression. En outre le locataire, bien que protégé, reste soumis à la volonté du propriétaire bailleur : « Acheter est plus sécurisant que louer, car on sait que la mensualité du crédit n’augmentera pas et que le propriétaire ne pourra pas décider de récupérer son bien pour lui ou pour le vendre ! Certes il peut y avoir des travaux à financer, mais ils contribueront à faire augmenter la valeur du bien ou en tout cas à ce que le bien ne perde pas de valeur au moment de la revente » 

Les mensualités du crédit pourront même diminuer s’il est possible de renégocier son crédit dans quelques années (Via arbitrage ou rachat )

Actuellement les taux sont de retour à leur niveau de début 2013, proches de 4 % notamment sur les durées longues. Pour autant, ils pourraient à nouveau rebaisser dans les prochaines années : depuis l’été 2022, la Banque centrale Européenne a augmenté ses taux à six reprises. Pour autant, en mai, l’augmentation a été plus faible (0,25 point) que les précédentes, et une fois l’inflation revenue à un niveau proche de l’objectif des 2 %, l’Institution, pour relancer la croissance, pourrait à nouveau rebaisser ses taux, entrainant également une détente sur les taux de crédits.

« Même si les taux ne diminuent que de 1 ou 1,5 point dans les prochaines années, à 2,5 % par exemple, soit un retour à leur niveau de la fin de l’année 2022, il pourra alors à nouveau être intéressant de renégocier les crédits souscrits en 2023, à plus de 3,5 % car c’est à partir d’u1 point d’écart que cette opération est rentable, voire même 0,70 lorsque le crédit est récent, ou sur une durée longue, ce qui sera le cas de la plupart des crédits »  

Exemple : Un crédit de 300 000 € est souscrit actuellement à 4 % sur 25 ans avec une mensualité hors assurance de 1583,5 €. Si dans 5 ans, les taux de crédit sont redescendus de 1,5 point, qui équivaut à la hausse de ces 12 derniers mois seulement, le crédit pourra être renégocié à 2,5 % sur 20 ans, avec une nouvelle mensualité de 1434 € soit 150 € d’économie par mois et au total 35 800 € de gain sur le coût total du crédit !

Acheter est l’un des (meilleurs) moyens de préparer sa retraite

Être propriétaire de sa résidence principale en ayant fini de rembourser son crédit est le meilleur moyen de compenser la baisse de revenus souvent inévitable au moment de la retraite. D’ailleurs, plus de 73 % des personnes âgées de plus de 70 ans en Belgique détiennent un bien immobilier, contre 61 % des ménages en moyenne nationale (source : Insee) « C’est au logement que les Belges consacrent la part la plus importante de leur budget. Être propriétaire et n’avoir plus de crédit à rembourser, dont la mensualité, tout comme un loyer équivaut souvent à 30 % des revenus, est un vrai gain de pouvoir d’achat, ou au moins une façon de limiter l’impact de la baisse des revenus au moment du passage à la retraite »  

Et si un investissement locatif a pu être effectué quelques années avant la retraite, avec un crédit également déjà remboursé, les loyers reçus, bien que fiscalisés, constituent un complément de retraite non négligeable.

Acheter est également une bonne assurance vie et assurance vieillesse !

Lors de la souscription d’un crédit immobilier, la banque demande également celle d’une assurance emprunteur. En cas d’invalidité temporaire, c’est-à-dire en cas d’inaptitude temporaire à exercer une activité professionnelle, suite à un accident ou une maladie donnant lieu à un arrêt de travail, l’assurance prend en charge tout ou partie de la mensualité. Ce qui ne serait pas le cas avec le loyer : même en cas de maladie, de perte d’emploi ou autre accident de la vie, le paiement du loyer est dû.

En outre, cette assurance garantit également le remboursement de tout ou partie du prêt en cas de décès du conjoint. Cette assurance permet ainsi la transmission du patrimoine aux enfants qui n’auront pas à continuer à payer les mensualités à la banque ou à vendre le bien pour la rembourser en cas de décès des deux parents. Enfin, être propriétaire permet aussi de disposer d’un capital pouvant être utilisé pour faciliter/améliorer sa fin de vie.

« Être propriétaire apporte une réelle protection et permet également la transmission d’un patrimoine. En outre c’est aussi la meilleure assurance vieillesse, grâce à des produits comme le prêt viager hypothécaire : la valeur du patrimoine peut être utilisée pour obtenir une somme permettant l’aménagement du domicile en cas de dépendance, le paiement d’une personne à domicile ou d’une maison de retraite », Consultez-nous pour une approche globale en vue de votre projet immobilier car le courtier aura toujours plus de solutions qu'un simple banquier et proposera en toute indépendance la meilleure formule.

L'évolution du marché de l'assurance auto en Belgique depuis 5 ans et perspectives

L'assurance voiture en Belgique : évolution sur ces 5 dernières années et perspectives

Introduction: L'assurance voiture est obligatoire en Belgique pour tout propriétaire d'un véhicule à moteur. Les compagnies d'assurance offrent différentes formules pour répondre aux besoins des conducteurs. Cependant, ces dernières années ont vu l'émergence de nouveaux défis pour les assureurs, notamment liés aux technologies émergentes et à l'évolution des comportements de conduite.

I. L'évolution de la problématique de l'assurance voiture en Belgique ces 5 dernières années A. Augmentation des primes d'assurance Au cours des dernières années, les primes d'assurance voiture ont augmenté en Belgique. Cette tendance est due à une augmentation des coûts des sinistres et à la hausse du nombre d'accidents. Les assureurs ont dû s'adapter à cette réalité en augmentant les primes d'assurance pour maintenir leur rentabilité.

B. Nouveaux risques liés aux nouvelles technologies Les nouvelles technologies ont apporté de nouveaux risques pour les assureurs, tels que la conduite autonome et les voitures électriques. Les voitures autonomes sont en train de changer la façon dont les conducteurs interagissent avec leur véhicule et le risque de sinistre est déplacé de l'assuré vers le fabricant de la voiture. Les voitures électriques, quant à elles, présentent des risques spécifiques liés aux batteries et aux équipements électroniques.

C. Évolution des comportements de conduite Au cours des dernières années, les comportements de conduite ont également évolué en Belgique. Les assureurs ont constaté une augmentation du nombre d'accidents liés à la distraction au volant, notamment avec l'utilisation de téléphones portables et d'autres dispositifs électroniques. Cela a entraîné une augmentation des primes d'assurance pour les conducteurs considérés comme étant à risque.

II. Les prévisions pour le futur de l'assurance voiture en Belgique A. Utilisation de l'Intelligence Artificielle Les compagnies d'assurance vont de plus en plus utiliser l'Intelligence Artificielle pour améliorer leur analyse des risques et leur capacité à détecter les fraudes. En effet, cela va leur permettre de mieux évaluer les profils des conducteurs et de personnaliser les offres d'assurance en fonction de chaque conducteur.

B. L'arrivée de la voiture autonome L'arrivée de la voiture autonome va changer le paysage de l'assurance automobile en Belgique. Les assureurs devront s'adapter à une nouvelle réalité où le risque de sinistre est transféré du conducteur à la technologie. Les assureurs devront développer de nouveaux produits d'assurance pour répondre aux besoins des propriétaires de voitures autonomes.

C. Les nouvelles formes de mobilité Les nouvelles formes de mobilité, telles que les voitures partagées, les trottinettes électriques et les vélos électriques, vont également impacter le marché de l'assurance voiture en Belgique. Les assureurs devront s'y habituer

Pierre Jergeay 18.04.23

Comment se calculent les primes d'assurance ?

 Les assurances sont un moyen pour les particuliers et les entreprises de se protéger contre les risques financiers associés à des événements imprévus. En échange du paiement d'une prime d'assurance, l'assureur s'engage à couvrir les coûts associés à ces événements.

Calcul des primes d'assurance Les primes d'assurance sont calculées en fonction de plusieurs facteurs, tels que le risque de l'événement assuré, l'historique de sinistres du client, la valeur de l'objet assuré et le montant de la couverture demandée.

Le risque de l'événement assuré est déterminé en utilisant des statistiques de probabilité et des modèles de risque basés sur l'expérience passée de l'assureur. Par exemple, l'assureur peut déterminer qu'il y a une probabilité plus élevée de dommages liés aux inondations dans certaines zones géographiques.

L'historique de sinistres du client est également pris en compte. Les clients qui ont subi des sinistres dans le passé peuvent être considérés comme présentant un risque plus élevé et peuvent donc être soumis à des primes plus élevées.

La valeur de l'objet assuré est également un facteur important dans le calcul de la prime d'assurance. Les objets de valeur plus élevée nécessitent généralement des primes plus élevées pour garantir que l'assureur peut couvrir les coûts en cas de sinistre.

Enfin, le montant de la couverture demandée est un autre facteur qui peut affecter la prime d'assurance. Les clients qui demandent une couverture plus élevée peuvent être soumis à des primes plus élevées pour couvrir les coûts supplémentaires.

Composition de la prime d'assurance en Belgique En Belgique, une prime d'assurance est généralement composée de plusieurs éléments, tels que les frais de gestion, les taxes, les frais de courtage, les provisions techniques et la prime nette.

La prime nette est la partie de la prime d'assurance qui est utilisée pour couvrir le risque de l'événement assuré. C'est la partie de la prime qui est calculée en fonction des facteurs mentionnés précédemment.

Les frais de gestion sont les coûts associés à la gestion de l'assurance, tels que les coûts de personnel et les coûts de traitement des sinistres. Les taxes sont les taxes gouvernementales qui sont ajoutées à la prime d'assurance. Les frais de courtage sont les frais associés à l'intermédiaire qui a vendu l'assurance.

Les provisions techniques sont les fonds mis de côté par l'assureur pour couvrir les coûts futurs des sinistres. Ces fonds sont établis sur la base des statistiques de probabilité et des modèles de risque utilisés pour déterminer le risque de l'événement assuré.

En conclusion, le calcul des primes d'assurance est un processus complexe qui prend en compte plusieurs facteurs, tels que le risque de l'événement assuré, l'historique de sinistres du client, la valeur de l'objet assuré et le montant de la couverture réelle.

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  Cette année, la Banque Nationale de Belgique a émis de nouvelles règles pour les prêts hypothécaires afin de renforcer la solvabilité des candidats emprunteurs et prévenir les risques de surendettement. Dans cette édition, nous allons examiner les détails de ces règles et comment elles pourraient affecter votre demande de crédit hypothécaire.

Les nouvelles règles de la Banque Nationale de Belgique ont été mises en place pour renforcer la capacité financière des emprunteurs à rembourser leur prêt hypothécaire. Pour ce faire, les banques doivent maintenant utiliser une méthode de calcul standardisée pour évaluer la solvabilité des candidats emprunteurs. Cette méthode est basée sur les revenus, les dépenses et les dettes actuelles des candidats.

Le calcul de la solvabilité prend en compte plusieurs facteurs, tels que les revenus de l'emprunteur, les charges mensuelles, les dettes en cours, le montant du prêt hypothécaire et le taux d'intérêt. Les banques sont tenues de vérifier que les emprunteurs sont en mesure de rembourser leur prêt hypothécaire sur toute la durée du prêt, même en cas de hausse des taux d'intérêt.

Les banques doivent également être en mesure de déterminer si l'emprunteur a suffisamment de revenus pour couvrir ses dépenses mensuelles, y compris le remboursement du prêt hypothécaire. Les candidats emprunteurs doivent fournir des informations sur leur revenu, leurs dépenses et leurs dettes actuelles afin que les banques puissent effectuer une évaluation précise de leur solvabilité.

En plus de ces nouvelles règles, la Banque Nationale de Belgique a également mis en place des limites pour les prêts hypothécaires à taux variable. Ces limites visent à limiter les risques de surendettement en cas de hausse des taux d'intérêt. Les banques ne peuvent pas accorder de prêts hypothécaires à taux variable pour une durée supérieure à 20 ans. De plus, les taux d'intérêt pour les prêts hypothécaires à taux variable ne peuvent pas dépasser un certain niveau par rapport au taux de référence.

En résumé, les nouvelles règles de la Banque Nationale de Belgique visent à renforcer la solvabilité des candidats emprunteurs et à prévenir les risques de surendettement. Les banques doivent utiliser une méthode de calcul standardisée pour évaluer la solvabilité des emprunteurs et vérifier que les emprunteurs sont en mesure de rembourser leur prêt hypothécaire sur toute la durée du prêt. De plus, des limites ont été mises en place pour les prêts hypothécaires à taux variable afin de limiter les risques de surendettement.

Si vous envisagez de demander un crédit hypothécaire en Belgique, il est important de comprendre ces nouvelles règles et de vous assurer que vous êtes en mesure de répondre aux exigences de solvabilité. Nous vous recommandons également de consulter un conseiller financier ou un courtier en hypothèques

 Cher lecteur,

Nous espérons que cette newsletter vous trouve en bonne santé et que vous êtes prêt à plonger dans le sujet passionnant du crédit hypothécaire en Belgique.

Le marché immobilier belge a connu une croissance soutenue ces dernières années, et de plus en plus de personnes cherchent à investir dans une propriété. Pour beaucoup, cela signifie obtenir un crédit hypothécaire auprès d'une banque ou d'un prêteur. Cependant, l'obtention d'un crédit hypothécaire peut être un processus compliqué, et les décisions de prêt sont basées sur de nombreux facteurs.

Taux hypothécaires en Belgique Les taux hypothécaires en Belgique ont été historiquement bas ces dernières années, mais les experts prévoient une légère hausse en 2023. Cependant, cela ne signifie pas que les taux vont augmenter de façon drastique. Les banques restent prêtes à prêter de l'argent, et la concurrence reste forte sur le marché hypothécaire.

Analyse des dossiers hypothécaires Lorsque vous demandez un crédit hypothécaire, la banque ou le prêteur va examiner votre dossier en détail. Ils vont chercher à déterminer si vous êtes en mesure de rembourser votre prêt, et évaluer les risques potentiels. Les banques examinent plusieurs critères, tels que votre historique de crédit, votre revenu, vos dettes existantes, votre capacité à payer une mise de fonds, ainsi que la valeur de la propriété que vous souhaitez acheter.

Historique de crédit Les banques examinent votre historique de crédit pour évaluer votre solvabilité et votre capacité à rembourser un prêt hypothécaire. Ils recherchent des retards de paiement, des faillites ou d'autres problèmes financiers qui pourraient indiquer que vous n'êtes pas en mesure de rembourser un prêt.

Revenu Votre revenu est un facteur important dans la décision de prêt. Les banques évaluent votre revenu actuel, ainsi que votre potentiel de revenu futur. Si vous avez un emploi stable et un bon revenu, cela peut aider à renforcer votre dossier de demande de prêt.

Dettes existantes Les banques examinent également vos dettes existantes, telles que les cartes de crédit ou les prêts étudiants, pour déterminer si vous avez une charge de dette élevée. Si vous avez déjà beaucoup de dettes, cela pourrait limiter votre capacité à rembourser un prêt hypothécaire.

Mise de fonds La mise de fonds est un paiement initial que vous devez effectuer sur votre propriété. Les banques préfèrent que les emprunteurs effectuent une mise de fonds plus importante, car cela indique que vous êtes financièrement stable et engagé dans votre investissement immobilier.

Valeur de la propriété Enfin, les banques évaluent la valeur de la propriété que vous souhaitez acheter. Cela peut inclure une évaluation de la propriété, ainsi que la comparaison avec d'autres propriétés similaires sur le marché. Les banques cherchent à déterminer si la propriété a une valeur suffisante pour justifier le prêt.

En conclusion, le crédit hypothécaire a encore un bel avenir devant lui , même si les conditions imposées par la BNB et les organes de contrôle rende difficile l'accès à la propriété pour les primo-accédants , souvent les jeunes qui ne disposent pas des frais de notaire et des 10 % à investir à côté du crédit

Votre courtier JERGEAY reste aujourd'hui comme demain ,votre interlocuteur privilégié avec des solutions et des montages qui permettent à quasi tout le monde de réaliser son rêve d'être propriétaire.

 

Bonjour à tous,

 

Nous sommes heureux de vous présenter notre newsletter sur l'évolution des placements financiers en Belgique pour l'année 2023 et les perspectives d'avenir sur les marchés.

 

L'année 2023 a été marquée par une évolution plutôt stable des marchés financiers en Belgique. Les actions ont enregistré des performances satisfaisantes, notamment dans les secteurs de la technologie, des services financiers et de l'énergie. Les obligations ont également connu une certaine stabilité, avec des rendements légèrement supérieurs à ceux de l'année précédente.

 

Les investisseurs ont été encouragés par la reprise économique mondiale, qui a stimulé la croissance dans de nombreux secteurs. Les mesures de relance mises en place par les gouvernements et les banques centrales ont également contribué à soutenir les marchés.

 

Cependant, malgré cette évolution positive, les investisseurs doivent rester prudents et bien diversifier leurs portefeuilles. Les incertitudes géopolitiques et les risques de fluctuations des taux d'intérêt peuvent avoir un impact important sur les marchés financiers.

 

En ce qui concerne les perspectives d'avenir pour les marchés financiers en Belgique, les experts prévoient une croissance modérée pour l'année à venir. Les secteurs de la technologie, de la santé et des services financiers devraient continuer à enregistrer des performances solides, tandis que les secteurs énergétiques et de l'immobilier pourraient être plus affectés par les fluctuations économiques et géopolitiques.

 

En conclusion, les investisseurs doivent être prudents et bien diversifier leurs portefeuilles pour tirer le meilleur parti des opportunités offertes par les marchés financiers en Belgique. Nous vous invitons à rester informé de l'évolution des marchés et à consulter régulièrement nos newsletters pour en savoir plus sur les perspectives d'avenir.

Il existe plusieurs moyens pour les investisseurs de se protéger contre les fluctuations des taux d'intérêt. Voici quelques stratégies courantes :

 

1- Investir dans des obligations à échéance courte : Les obligations à échéance courte sont moins sensibles aux fluctuations des taux d'intérêt que les obligations à échéance plus longue.

 

2- Investir dans des obligations à taux variable : Les obligations à taux variable sont conçues pour suivre les fluctuations des taux d'intérêt. Ainsi, si les taux d'intérêt augmentent, le rendement de l'obligation augmente également.

 

3- Investir dans des fonds obligataires diversifiés : Les fonds obligataires diversifiés peuvent offrir une protection contre les fluctuations des taux d'intérêt, car ils investissent dans un portefeuille d'obligations de différentes échéances et de différents émetteurs.

 

4- Utiliser des produits dérivés : Les investisseurs peuvent utiliser des produits dérivés, tels que les contrats à terme sur taux d'intérêt, pour se protéger contre les fluctuations des taux d'intérêt.

 

En fin de compte, il est important pour les investisseurs de diversifier leur portefeuille et de consulter un conseiller financier professionnel pour élaborer des stratégies d'investissement qui répondent à leurs objectifs financiers et à leur profil de risque.

  

Cordialement,

L'équipe financière du Bureau Jergeay

L'évolution des taux hypothécaires en 2023 en Belgique 

L'évolution des taux de crédit hypothécaire en Belgique en 2023 reste incertaine et dépend de nombreux facteurs tels que l'évolution de l'économie, les politiques monétaires et les taux d'intérêt directeurs.

En général, les taux de crédit hypothécaire sont liés aux taux d'intérêt directeurs, qui sont fixés par la Banque nationale de Belgique (BNB). Lorsque les taux d'intérêt directeurs augmentent, les taux de crédit hypothécaire ont tendance à augmenter également, et vice versa. Cependant, il est important de noter que les taux de crédit hypothécaire peuvent également être influencés par d'autres facteurs tels que la demande de crédit, la conjoncture économique et les taux d'intérêt sur les marchés financiers.

Au cours des dernières années, les taux de crédit hypothécaire en Belgique ont été relativement stables, avec une légère hausse en 2020 en raison de l'incertitude économique causée par la pandémie de COVID-19. Cependant, il est difficile de prévoir comment les taux évolueront en 2023.