6 Questions sur le prêt hypothécaire et le courtier

 

Immobilier. Prix, crédit, taux d’emprunt… Les réponses d’un courtier à vos questions

En Belgique, l’accession à la propriété est devenue un véritable casse-tête. Combien ça coûte de passer par un courtier ? Quel est le délai d’obtention d’un prêt immobilier ? Autant d’interrogations auxquelles Pierre JERGEAY, courtier en prêts immobiliers VOTRECOURTIER.BE, a répondu. Voici six questions.

Faire appel à un courtier

1. Combien ça coûte de passer par un courtier ?

Bonne question Matthieu. Les courtiers appliquent des honoraires de courtage. Soit en pourcentage du montant emprunté, soit au forfait. Cela peut aussi varier en fonction de la complexité du dossier. Évidemment, ces honoraires sont annoncés dès le départ et ne sont payables qu’à la finalisation du dossier (donc uniquement lorsque le client accepte son offre de prêt).voir le ESIS/SECCI document obligatoire à remettre aux clients

2. Est-il préférable de faire appel à un courtier ?

Héloïse, le courtier est censé vous apporter une compétence et un accompagnement que bon nombre d’acheteurs n’obtiennent pas forcément auprès de leur conseiller bancaire habituel. En premier lieu, le courtier est un interlocuteur objectif pour définir votre capacité d’emprunt, donc votre budget d’achat. Lorsque votre projet est lancé, le courtier vous accompagne pour un gain de temps (choix du meilleur partenaire bancaire en fonction des spécificités de chaque dossier) et d’argent (taux négocié, optimisation de l’assurance et des frais annexes).

3. Le fait de passer par un courtier nous permet-il d’obtenir un meilleur taux ?

Dans la grande majorité des cas, le fait de passer par un courtier vous permet d’obtenir sinon un meilleur taux Christine au minimum la meilleure combinaison assurances et crédit combinés. Il sélectionnera l’établissement le plus adapté à votre dossier. Au moment de la demande de prêt, rien ne garantit l’acquéreur que sa banque sera la mieux positionnée sur le marché. Le courtier accède à l’ensemble du marché et peut ainsi pleinement faire jouer la concurrence. Il faut également préciser que les courtiers sont des apporteurs d’affaires pour les banques et, qu’à ce titre, ils ont accès à des barèmes de taux privilégiés

Capacité d’emprunt, hausse des prix, prêt immobilier…

4. Quel est le délai d’obtention d’un crédit immobilier ?

Sylvie, il vous faut compter un délai moyen de une à quatre semaines (pour la banque la plus débordée … )  pour obtenir une offre de prêt. Il faut préciser que l’accord de principe est obtenu dans un délai bien plus rapide (cinq à dix jours après le dépôt d’un dossier complet).

5. Comment est calculée la capacité d’emprunt si on a des revenus supplémentaires obtenus par la location de biens sur lesquels on a déjà des emprunts en cours ?

Mathieu, les revenus locatifs sont pondérés à 80 % par la très grande majorité des banques. Ils s’ajoutent aux autres revenus nets imposables (salaires, honoraires, etc.). En parallèle, les mensualités des prêts en cours sont prises en compte en intégralité dans les charges. Elles s’ajoutent à la charge sur la résidence principale (loyer ou crédit), ainsi qu’aux autres charges (crédits à la consommation, automobile, etc.). Le rapport charges/revenus ne doit pas dépasser 40 à 55 %, hors assurance, suivant vos tranches de revenus ( certaines banques tiennent compte  des congés payés, chèques repas et voiture de société (+200 €)

6. Sachant que les taux d’emprunt montent, que la durée des prêts (20-25 ans) est souvent à son maximum ainsi que le taux d’endettement (40-55%) les prix de l’immobilier peuvent-ils encore monter ou ne vont-ils pas finir par se stabiliser, voire chuter ?

Christophe, les taux ont augmenté récemment mais restent, historiquement, très favorables. Le respect du taux d’endettement est plus encadré depuis deux ans et nous estimons que c’est une mesure destinée à éviter certaines dérives. L’impact de ces deux facteurs ne nous semble pas encore quantifiable sur les prix. C’est plus le rapport entre l’offre et la demande qui va conditionner le marché.

De plus , les banques se sont vues imposer d’autres tares telle que le PEB qui a terme pourraient peser sur les taux et/ou conditions d’acceptation de crédit

Outre le fait que l’on ne peut plus financer les frais de notaire , le marché devient compliqué pour les jeunes ou moins jeunes qui n’ont pas d’économies et qui visent les maisons dont le PEB est moins bons … affaire à suivre !

 

Crédit immobilier : l'avantage de passer par un courtier

 

Crédit immobilier : l’avantage de faire appel à un courtier ne se limite pas au taux d’intérêt

Contrairement aux idées reçues, le rôle du courtier, pour la recherche d’un prêt immobilier, ne se limite pas à obtenir le meilleur taux d’intérêt à ses clients. En réalité, ses conseils et son expertise peuvent apporter bien d’autres avantages.

Plus d’un belge sur trois a consulté un courtier afin d’obtenir son crédit hypothécaire  selon une étude récente en 2022. Une proportion élevée qui montre toute la confiance qu’accordent les particuliers à cet interlocuteur pour financer l’achat d’une maison ou d’un appartement. Bien plus qu’un simple négociateur de taux auprès des banques, le courtier a d’autres missions et un rôle important en matière de conseil.

Conseils, taux, assurance… Les différents rôles du courtier

Au fil des ans, le métier de courtier a subi de nombreuses transformations, je peux facilement le confirmer avec mon expérience de plus de 34 ans… Au départ, c’est vrai, on était des chercheurs de solutions. On faisait appel à nous quand on ne parvenait pas à trouver un financement. Aujourd’hui, cela va plus loin. D’abord moyen privilégié d’obtenir un prêt dans une situation financière délicate, le rôle du courtier s’est ensuite orienté vers la recherche du meilleur taux. Désormais, l’exercice de cette profession s’accompagne de compétences encore plus larges. Face au durcissement des conditions d’octroi des crédits décidé par la BNB , le courtier a pour mission de veiller au respect des critères d’endettement de ses clients, taux d’effort et reste à vivre compris, afin qu’ils puissent obtenir le financement escompté. Bien entendu, l’obtention du meilleur taux immobilier reste au cœur de ses priorités, mais il tient également compte d’une autre variable importante qui peut permettre d’alléger les mensualités et le coût total d’un crédit immobilier :  

Une économie sur le taux d’intérêt à mettre en perspective

Pour certains ménages, le courtier apparaît comme un interlocuteur indispensable lors d’un achat immobilier. C’est particulièrement le cas pour les primo-accédants, ces foyers qui achètent leur résidence principale pour la première fois, et qui ont encore de nombreuses interrogations. La mission du courtier est alors de les aiguiller vers les bons choix, tout en leur permettant de trouver le financement le plus adapté à leur situation. Ainsi, ce sont les emprunteurs âgés de moins de 35 ans qui font le plus appel à l’expertise d’un courtier pour trouver un financement bancaire,   En effet, l’accompagnement par un courtier n’a pas de coût pour le client car c’est l’organisme prêteur qui rémunère le courtier ( ce montant est visible dans le formulaire informatif  ESIS/SECCI ) Des frais de courtage qu’il faut mettre en parallèle de l’économie réalisée sur le taux d’intérêt et l’assurance emprunteur grâce à son intervention.

Selon nous , les avantages sont principalement pour les dossiers compliqués pour lesquels les banquiers sont souvent bloqués par leurs conditions d’octroi , l’inventivité des montages financiers et la liberté des solutions d’assurances lirée qui doivent peser dans la balance si l’on se concentre exclusivement sur l’intérêt financier de faire appel à un courtier. Mais avec la remontée actuelle des taux constatée sur les prêts immobiliers, le rôle de négociateur du courtier pourrait bel et bien reprendre du poil de la bête au cours des mois à venir.

Aujourd’hui encore le courtier a un bel avenir devant lui et ne pas le consulter petu vous faire perdre de l’argent

Attention emprunter de l’argent coûte aussi de l’argent

 

 

 

 

Acheter un bien immobilier est devenu de plus en plus compliqué, et ça pourrait ne pas s'arranger. La Banque nationale souhaiterait qu'avant d'octroyer un crédit, les banques demandent systématiquement les données relatives à la performance énergétique des bâtiments.

"PEB (certificat de performances 'énergie' d'un bâtiment) E, F, G… On voit bien que dès qu'on doit limiter un peu le budget, il y a des problèmes énergétiques". Ça fait des mois qu’Elise et son compagnon cherchent à acheter une maison. Mais avec leur budget, pas facile de trouver une habitation avec un PEB correct.

"On est allé visiter une maison hier, et pour nous, oui, il y a pas mal de travaux à faire", poursuit-elle. Ce couple est donc face à un dilemme. "On aimerait bien une belle maison avec un bon PEB, mais les prix sont vraiment conséquents. Donc on cherche un premier investissement, mais il y a plein de rénovations à faire et beaucoup d'investissements sur le côté" en plus à prévoir.

Et ça, cela pourrait donc bientôt poser problème. Car la Banque Nationale souhaiterait que le PEB d’une habitation soit analysé avant l’octroi d’un crédit. "Voici le certificat PEB d'un bien à Wavre", nous montre Pierre Jergeay, courtier en crédit :

 "Il est coté E, et le client doit donc prévoir 40.000 euros de travaux". Ce courtier le remarque déjà : les banques s’intéressent de plus en plus aux performances énergétiques des biens immobiliers.

Mais si demain cela devenait un critère d’octroi de crédit, cela pénaliserait les moins riches. "J'ai peur qu'à terme, ce soit un problème en plus pour les candidats emprunteurs: les banques vont serrer la vis au niveau des quotités. Pour l'instant, c'est 90%, rarement 100% (que l'on peut emprunter par rapport au prix d'achat, à la valeur de la maison). Donc pour les dossiers avec un mauvais PEB, on risque d'aller jusque 80%".

Cependant, pour la Confédération Construction, cette mesure serait contre-productive. Elle empêcherait effectivement des personnes d’acheter et donc de rénover. Pour elle, il faudrait plutôt augmenter la capacité d’emprunt des acquéreurs. "40% des Belges ne disposent pas des moyens financiers pour rénover leur maison. Ils doivent passer par un emprunt, qui donnera de la valeur à l'immeuble, et permettra de rencontrer les enjeux climatiques", plaide Niko Demeester, administrateur délégué de la Confédération Construction. Pour la confédération, les banques auraient donc aussi un intérêt à financer ces travaux. Car une fois terminées, les maisons hypothéquées… prendront de la valeur.

Source : RTL TVI  10.06.2022 Gauthier Falque