mardi 11 octobre 2016


La banque retail de n'importe quelle enseigne se porte très mal ou feint de se porter très mal pour mieux dégager des bénéfices pour ses actionnaires ...
En effet ; comment qualifier une société qui gagne des milliards d'euro chaque année et qui va se défaire de la moitié de son réseau d'agences et de milliers d'employés fidèles et motivés jusqu'à ce jour ???

La banque retail est morte ! En effet ... réfléchissez à combien de fois chaque année vous franchissez la porte de votre agence bancaire ... Et en plus quand vous savez les difficultés d'obtenir rapidement un rendez-vous avec un "chargé de relation" .. en assurance , en placement ... en crédit ...

L'alternative aux banques traditionnelles ... c'est très simple : le courtier professionnel et indépendant en assurance , crédit et placement ...
En effet ; un courtier professionnel peut vous fournir les mêmes services qu'une banque à une seule exception près ... le compte à vue !

Un compte à vue qui sera prochainement disponible via Paypal , google ou autre ...

Le courtier professionnel est indépendant , ce qui n'est pas le cas de votre pourtant sympathique gérant de banque ... qui n'a , à vous vendre , que les produits "maison" ...
De plus , bien souvent , il ne pourra vous trouver la bonne solution parce que tout simplement votre profil ne l'intéresse pas ... ( dossier crédit complexe ou hors politique de la banque ... assurance trop typée ou encore risque hors politique encore une fois etc ... )

Un courtier ne vous laisse jamais tomber et va jusqu'au bout des choses , en toutes circonstances

Un courtier en assurance professionnel est la solution à la disparition des agences bancaires et du services humains à l'heure du service numérique impersonnelle ...

Déjà essayé d'appeler un call center d'une grande banque ? "Pour le service untel appuyer sur 1 etc ..." de longues minutes pour arriver en Grèce , en Tunisie ... chez un opérateur maniant parfaitement votre langue mais se contentant d'enregistrer et faire suivre votre demande ...
Est-ce là le service que vous souhaitez ?

Un courtier en assurance professionnel lui est disponible et assure un suivi constant de chacun des dossiers de son portefeuille en "bon père de famille"

N'hésitez pas à consulter un courtier en assurance professionnel car l'assurance est un art et votre courtier a du talent ...

P.Jergeay , courtier depuis 25 ans

lundi 26 septembre 2016

La loi sur le crédit hypothécaire fait peau neuve en 2016

La loi du 22.04.2016 réforme le crédit hypothécaire et vise à assurer la transposition en droit belge de la fameuse directive européenne du 4.02.2014 sur les contrats de crédits aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel ( directive 2014/17/UE pour les puristes )

La nouvelle réglementation produira ses effets au 01.12.2016 , un report est actuellement toujours en négociation ...

Quelles sont les principales nouveautés ?

Glissement du champ d'application entre crédit à la consommation et crédit hypothécaire

Actuellement , pour qu'un crédit soit qualifié de crédit hypothécaire , seules 2 conditions cumulatives sont nécessaires ; la sûreté hypothécaire ( une prise d'hypothèque ) et la destination immobilière.
A dater du 1er décembre 2016 , la destination mobilière ( pour les dossiers avec une sûreté immobilière )

Seuls alors les crédits sans sûreté immobilière portant sur la rénovation d'un immeuble relèveront toujours de la loi sur le crédit à la consommation ( par exemple : un crédit pour une cuisine en 60 mois ) ..

Le devoir d'information et d'investigation du prêteur est renforcé

La publicité relative aux crédits hypothécaires

L'obligation de fournir la FISE  (Fiche d'information standardisée européenne)

La mention du TAEG

La vente liée par rapport à la vente groupée

La vente liée est interdite alors que la vente groupée est permise

 



samedi 20 août 2016

L'hypothèque


Lorsque vous achetez une habitation , vous devez en principe l'hypothéquer. En quoi cela consiste cette démarche ? Engendre t'elle des frais ? Lesquels ? Qu'est-ce qu'un inscription hypothécaire ?
Si je prête , par exemple , de l'argent à mon voisin , je lui demanderai une garantie pour avoir la certitude qu'il me remboursera ce qu'il me doit. Il me laissera un objet en gage , et je le lui rendrai lorsqu'il m'aura rembourser ce qu'il me doit. Une hypothèque est un droit semblable mais qui porte sur un immeuble ou un terrain , un créancier prête une somme d'argent à son débiteur qui donne un immeuble en garantie. A la différence de l'objet du voisin , le propriétaire reste propriétaire et continue à profiter de son immeuble. le créancier sera titulaire d'un droit abstrait qui sera concrétisé par une inscription au bureau des hypothèques compétent. Si le débiteur ne respecte pas ses engagements, le créancier aura la possibilité de saisir l'immeuble et de le faire vendre et de se faire ainsi rembourser le dû ainsi que tous les frais avancés pour cette opération forcée ( rappels , huissier etc ... ) le solde positif de la vente ( forcée ) sera évidemment reversé au propriétaire.
Bien entendu , pour hypothéquer un immeuble , il faut en être légalement propriétaire ... pas question d'essayer d'hypothéquer la maison des beaux-parents pendant qu'ils sont en vacances  l'étranger ...
Cependant , si le débiteur ne possède pas d'immeuble , il pourra demander à un tiers de mettre son immeuble en garantie ( avec tous les risques que cela comportent pour ce dernier )
Constituer une hypothèque est un contrat avec l'intervention des 2 parties ; créancier et emprunteur.
Comme la garantie porte sur un immeuble , le contrat doit être réalisé auprès d'une étude notariale qui fera les recherches préalables d'usage et les vérifications habituelles; l'étude s'occupera de rédiger l'acte en s'inspirant souvent du projet fourni par le prêteur et recevra les parties le jour de la signature en veillant à régler les droits fiscaux et autres formalités nécessaires.
La constitution d'hypothèque engendre des frais d'actes ; un droit fiscal d'enregistrement de 1% et un droit fiscal d'hypothèque , les frais du bureau des hypothèques , le coût des recherche et l'honoraire du notaire (majoré de la TVA depuis peu). Une hypothèque disparait naturellement après une durée de 30 ans ou anticipativement si le créancier signe une main levée ( libération anticipée ) ou un transfert d'hypothèque ( le crédit est maintenu mais l'immeuble gagé au départ change pour un autre ).



mercredi 3 août 2016




Comment , lorsque l'on est particulier ou gérant de société ou encore titulaire de profession libérale doit-on se constituer son portefeuille d’assurances? Seule l’assurance RC auto est obligatoire en Belgique ... D’autres sont incontournables !.
 «  Chaque portefeuille est différent, il dépend de la situation de chaque famille , de chaque entreprise et des besoins en protection et aussi de la capacité financière à faire couvrir certains risques. C’est du sur-mesure. Chaque situation doit être bien analysée. Le courtier doit d’ailleurs répondre aux attentes et besoins des assurés. Il écoute et fait des propositions en connaissant à la fois son client, mais aussi les offres d’assurances disponibles sur le marché. " Cette obligation d'information est légale !
Ne jamais se contenter de l’obligatoire
L’assurance RC auto, ou responsabilité civile auto, est la seule obligatoire pour le particulier. Elle couvre les dégâts que vous occasionnez aux autres et à leur véhicule. «À part les assurances obligatoires par la loi, à savoir la RC auto et gens de maison si vous faites appel à une aide occasionnelle ou régulière dans votre maison, puis ce qui est indispensable comme la RC vie privée (familiale) par exemple, tout dépend de la situation de la personne et de ses besoins en couverture. On ne peut définir un portefeuille «type» sans tomber dans une définition très large et très banale du style : incendie, auto, RC et vie/épargne .»
Mais il vous est vivement conseillé d’avoir une assurance habitation qui, comme je peux le confirmer, est bien plus qu’une assurance incendie classique. D’ailleurs, si vous êtes propriétaire et que vous avez souscrit un emprunt hypothécaire, l’organisme de crédit ou la banque en cause , vous aura vraisemblablement imposé de couvrir le bien pour lequel il vous accorde un crédit contre les risques d’incendie et accessoires (dégâts des eaux, etc.). En l’absence d’un prêt, il est également recommandé d’assurer votre bien pour préserver votre patrimoine en cas de sinistre.
En générale , l’assurance habitation, également appelée «assurance incendie», couvre non seulement les dégâts du feu, comme son nom l’indique, mais aussi les dégâts des eaux, ceux dus à la tempête ou la grêle, les moisissures, les dommages aux appareils électriques, les bris de verre, les dommages provoqués par une catastrophe naturelle, les frais annexes liés au sinistre couvert et même, moyennant supplément de prime, les vols et les dommages connexes.
Cette police d'assurance s’impose non seulement au propriétaire du logement, mais aussi au locataire qui est tenu, à la fin de son bail, de restituer le logement dans l’état dans lequel il l’a reçu. En ce qui concerne les dégâts des eaux, l’assurance habitation couvre toujours les dommages à la suite d’une rupture de canalisation, d’une fuite, d’une infiltration d’eau par le toit, du débordement d’installations sanitaires ou d’appareils électroménagers. Les dommages aux appareils ayant causé le dommage ne sont généralement pas couverts. Il n’en va pas de même pour ceux dus à la tempête. La plupart des assureurs n’indemnisent que lorsque la tempête a également causé des dommages à d’autres immeubles dans les environs, ou si le vent a soufflé à plus de 80 ou 100 km/h.
Aussi pour les catastrophes naturelles

Par ailleurs , les contrats d’assurance habitation doivent également couvrir, depuis mars 2006, les conséquences de catastrophes naturelles comme des inondations, des tremblements de terre d’origine naturelle, les glissements de terrain et les débordements ou le refoulement d’égouts publics. Le montant (la prime) de l’assurance dépend de la superficie et de la valeur estimée de l’habitation et du mobilier. D’autres polices d’assurances, relatives aux voyages ou encore aux hospitalisations pour ne citer qu’elles, existent aussi. À vous de choisir, en fonction de vos besoins ! 
Nous sommes à votre disposition pour réaliser un check up de vos actuelles assurances afin de vérifier si vous êtes correctement assuré ; n'hésitez pas à nous contacter !

mercredi 27 juillet 2016

Force probante des images de camera embarquée (DASHCAM)

 

Caméras embarquées : la force probante des images

Les vidéos enregistrées au moyen de caméras embarquées sont particulièrement populaires sur YouTube. La plupart des enregistrements proviennent de Russie où, dans un contexte de corruption policière, tous les chauffeurs ou presque équipent leur véhicule d’une caméra.
Chez nous aussi, la dashcam fait de plus en plus d’adeptes. Elle peut être utile pour reconstituer un accident ou une agression sur la route.

Mais quelle est la force probante des images tournées de cette façon ?

Vie privée

En principe, l’utilisation de la caméra embarquée s’apparente à un enregistrement interdit de données à caractère personnel judiciaires. Il est toutefois possible d’invoquer une exception légale, en affirmant que l’enregistrement est nécessaire à la gestion de son propre contentieux. Les images ne peuvent pas être mises à la disposition de tiers (diffusées sur YouTube, par exemple) et seul le matériel nécessaire à la résolution d’un litige peut être conservé un certain temps. Il est également nécessaire de notifier l’utilisation des images à la Commission de la protection de la vie privée.

Rendez-vous à l’adresse www.privacycommission.be/fr/dashcams pour en apprendre plus.



 

Traitement des sinistresNous ne voyons aucun inconvénient à utiliser des images filmées dans le cadre de négociations amiables avec les assureurs. Les vidéos peuvent être communiquées à titre d’éléments de preuve aux compagnies adverses, lesquelles décident elles-mêmes de la valeur qu’elles entendent leur conférer. En ce sens, le procédé ne diffère pas de la collecte d’autres éléments de preuve, comme les déclarations de témoins.

Si l’on en croit ce qu’ils publient sur Internet, les assureurs sont résolument ouverts à la méthode. Il nous semble du reste peu probable qu’un enregistrement montrant clairement qu’un chauffeur a franchi un stop puisse être rejeté parce que le visage du contrevenant aurait été rendu méconnaissable pour des raisons liées à la vie privée.

La procédure civile admet tous les moyens de preuve. Il existe peu de risques de voir un juge civil rejeter l’enregistrement pris au moyen d’une caméra embarquée au motif qu’il ne serait pas entièrement conforme à la loi relative à la protection de la vie privée à l’égard des traitements de données à caractère personnel. D’autant que dans son arrêt du 10 mars 2008, la Cour de cassation a jugé que sauf lorsque la condition formelle enfreinte est prescrite par la loi à peine de nullité, la preuve obtenue irrégulièrement ne peut être rejetée que si l’irrégularité commise a entaché sa fiabilité et si l’usage de la preuve est contraire au droit à un procès équitable.

La difficulté, à nos yeux, est de nature essentiellement pratique. Les avocats doivent communiquer leurs conclusions et pièces à conviction aux autres parties au procès et les déposer au greffe. Les images se partagent au moyen de cédéroms, de clés USB et autre cloud computing. Mais quel format l’ordinateur du tribunal supporte-t-il ? Cette question peut être résolue par l’avocat qui se munit de son PC portable pour projeter le film à l’intention de l’assistance.

Que dit le tribunal pénal ?

Enquêter sur les infractions est l’affaire du ministère public et de la police, dont les constatations sont versées dans des procès-verbaux auxquels est liée une force probante particulière. Jusqu’à preuve du contraire, ces constatations écrites sont considérées comme authentiques. Si elle emploie des caméras, la police est soumise à des règles : les appareils doivent être homologués, et régulièrement étalonnés ; ils doivent en outre être déclarés à la Commission de la protection de la vie privée.

En cas d’accident ou d’agression sur la route, nous recommandons de montrer ou de confier à la police les films éventuellement disponibles. Elle pourra verser dans un procès-verbal les constatations faites lors de l’examen de ce matériel, lequel se verra dès lors conférer la force probante particulière évoquée plus haut.

Est-il envisageable qu’un juge pénal ne tienne pas compte d’une vidéo parce que le propriétaire de la caméra aurait négligé de la déclarer à la Commission vie privée ? Ce risque nous paraît limité. S’inspirant de l’arrêt du 10 mars 2008 de la Cour de cassation, le législateur a d’ailleurs modifié en 2013 l’article 31 du Code d’instruction criminelle, pour éviter au tribunal pénal de devoir systématiquement rejeter les preuves irrégulièrement obtenues.



 

Les éléments filmés par une caméra embarquée peuvent donc aussi servir à démontrer certains faits. Nous possédons aujourd’hui une expérience certaine de ce mode de preuve.
Ainsi prend fin le débat relatif au non-respect d’un feu de signalisation en phase rouge. L’issue est en effet positive pour un client ayant bénéficié des images d’une caméra montée sur le véhicule d’un témoin . Le tribunal de Dendermonde ne voyait aucune raison à la non utilisation de ce matériel vidéo.

Les vidéos pertinentes tournées par vos clients sont donc désormais accueillies à bras ouverts, et exploitées à bon escient.

Propos copié/collé d'une information communiquée par Euromex via courriel le 27.07.2016

mardi 26 avril 2016

Comment contester efficacement une facture ?


Les modalités, pour les non-commerçants, sont moins strictes que pour les commerçants. Traiter ici des diverses possibilités dont disposent les non-commerçants, et la jurisprudence sur ce plan, nous mènerait trop loin. Par mesure de sécurité, il est recommandé aux commerçants et aux non-commerçants de s’en tenir à ce qui suit.

Contestez toujours par lettre recommandée (pour disposer d’une preuve) les factures avec lesquelles vous n’êtes pas d’accord. Un entretien oral (par téléphone, par exemple) avec le fournisseur n’est pas une preuve. Si néanmoins, les premiers contacts se déroulent oralement, confirmez-en immédiatement la teneur par une lettre recommandée. Assurez-vous toujours que les conditions générales de vente n’imposent pas d’autres exigences de forme auxquelles vous êtes bien entendu tenues.

Contestation de l’intégralité de la facture

La facture doit être contestée dans des délais « raisonnables » – un sujet sur lequel la jurisprudence n’est pas toujours unanime. Pour éviter les problèmes, imposez-vous de contrôler chaque facture dès sa réception et, si besoin est, de la protester immédiatement. Si les conditions générales de vente précisent, par exemple,  que vous disposez de huit jours après sa réception, respectez ce délai. Il est donc important, à cet égard également, de lire les conditions générales.

Si vous êtes pressé par le temps et que vous n’avez pas la possibilité de tout contrôler immédiatement, protestez l’intégralité de la facture et des conditions générales. Ce dernier point est important : il se peut que le bon de commande ne tienne pas compte des conditions ou que ces dernières s’écartent, fût-ce de façon minime, des conditions antérieures. Votre lettre annoncera votre intention de préciser vos doléances après que vous aurez procédé à une analyse détaillée de la facture ; ce que vous ferez effectivement sans tarder.

La contestation doit être à tous égards claire, motivée et sans équivoque. Elle doit contenir les références et la date de la facture. Ajoutez-y la date de sa réception (il est toujours possible qu’elle vous soit parvenue après le délai de paiement qui y est mentionné). La lettre doit exposer intelligiblement les motifs de la contestation (par exemple : les montants ne coïncident pas avec le bon de commande, le produit est défectueux, la facture ne vous est pas destinée…) Soyez clair et complet !

Contestation partielle
Si vous ne contestez qu’une partie de la facture (ce qui n’est pas toujours possible), mieux vaut vous acquitter de la partie non contestée, pour autant qu’elle puisse être à peu près chiffrée, et faites état de ce paiement dans votre lettre de contestation. Vous montrerez de la sorte votre bonne volonté et la partie adverse sera moins tentée de confier le dossier à un avocat. Vous éviterez également que la partie non contestée fasse l’objet d’intérêts et d’une clause de dommage. Néanmoins, si la partie contestée est minime (l’entrepreneur doit revenir pour un détail, par exemple), évitez de payer trop, car vous courez le risque que la partie adverse (dans notre exemple, l’entrepreneur) estime désormais inutile de se déranger pour si peu.
Si vous recevez une mise en demeure alors qu’aucune facture ne vous a jamais été adressée, réclamez la facture et contestez les deux documents en attendant de recevoir effectivement la facture – qu’il vous faudra à nouveau protester si vous n’êtes pas d’accord avec son contenu.


Dans tous les cas, demeurez factuel et poli. Les juges n’apprécient guère l’insulte.


Terminez chaque lettre de protestation de la manière suivante : « Sous réserve de tout droit et sans reconnaissance préjudiciable aucune », ce qui vous laisse la possibilité de rectifier d’éventuelles erreurs et de compléter vos observations.

Information d'Euromex compagnie de défense juridique

lundi 25 avril 2016


La déclaration du prêt hypothécaire sera encore plus complexe cette année

Vous avez contracté un prêt hypothécaire ? Alors, préparez-vous d'ores et déjà psychologiquement à remplir votre déclaration fiscale, car l'opération sera encore plus compliquée, cette année. Depuis la mise en oeuvre de la sixième réforme de l'état, la fiscalité du logement est devenue tellement complexe que plus aucun citoyen ordinaire ne s'en sort. Mais n'ayez pas honte, surtout, car même le fisc est incapable de compléter correctement les cases consacrées aux dépenses du prêt sur votre déclaration.
120 codes différents
L'année dernière, après la sixième réforme de l'état, votre déclaration fiscale comportait 100 codes différents,
Cette année 20 codes supplémentaires arrivent !!!
À chaque région son régime fiscal
Pour les prêts contractés depuis 2015, les trois régions appliquent des régimes fiscaux autres ...    


  • L'ancienne épargne logement pour les prêts antérieurs à 2005.
  • L'ancien bonus logement flamand pour les prêts contractés entre 2005 et 2014.
  • Le nouveau bonus logement flamand pour les prêts contractés en 2015.
  • Le tout nouveau bonus logement flamand pour les prêts contractés à partir de 2016.

Les autres régions imposent d'autres règles fiscales. Le gouvernement fédéral reste toutefois compétent pour :


  • Les résidences secondaires
  • La partie de votre habitation que vous donnez en location ou que vous utilisez pour votre profession.

Même le fisc ne s'en sort plus
Lorsqu'il est entré en fonction, le Ministre des Finances Johan Van Overtveldt était décidé à simplifier les choses ...
Force est de constater que l'on sera loin du compte ... Et nous pauvres citoyens , n'avons pas les cabinets de
fiscalistes et autres montages Panaméens ... On doit remplir les bonnes cases au risque de payer encore plus
d'impôts ...
 

Bonne chance pour compléter votre déclaration d'impôts !

Source : Knack.be



lundi 25 janvier 2016


Propriétaires en difficulté - contentieux ?
Regroupement de crédits et dettes ?

Inutile de consulter un banquier ; seul un courtier en crédit hypothécaire peut étudier votre situation et le cas échéant vous proposer une solution avantageuse pour sortir de l'impasse

En effet , le métier de courtier en crédit hypothécaire permet de proposer les solutions de plusieurs dizaines de banques et d'organismes financiers qui ont , chacun et chacune , leurs spécificités et leurs propres critères d'acceptation.

Généralement , si votre situation est involontaire et que votre immeuble ou les immeubles que vous proposez en garantie offrent une garantie jugée suffisante pour la société et que , bien évidemment , il y a un réel intérêt pour vous à envisager un regroupement ou un rachat de crédit contentieux ... et qu'aussi votre situation financière vous permet de rembourser la nouvelle charge ... Alors , il est probable que nous pourrons vous proposer une solution pour vous sortir de l'impasse.

Notre analyse de votre dossier sera toujours impartiale et sans aucun frais ... les frais éventuels d'expertise ne viennent en compte que si nous estimons réalisable votre dossier et afin de prouver à l'organisme que votre immeuble / vos immeubles couvre(nt) le risque exposé.

Il faut également noter que l'opération inclura TOUS les frais ; y-compris les pénalités, main levée , inscription hypothécaire , frais de notaire , frais de dossier etc ...

Attention : emprunter de l'argent coûte aussi de l'argent ...

Nous sommes à votre disposition pour toute étude de dossier

Pierre Jergeay , courtier en crédit hypothécaire

lundi 18 janvier 2016



Vous avez actuellement des difficultés à assumer vos charges , vous êtes peut-être déjà signalée comme contentieux ... ? Vous êtes propriétaire de votre habitation ou de plusieurs biens immobiliers ?

Notre cabinet peut mettre à votre disposition une expérience de plus de 25 années dans la recherche de solution pour tout type de crédit immobilier et en particulier les regroupements de crédits et dettes ; sortie d'indivision , divorce , contentieux , fichés etc ...

Il n'y aura peut-être pas de solution à toutes les situations mais si la solution existe , nous vous la trouverons !

Notre travail d'analyse se fait toujours sans aucun frais pour vous ; nous sommes rémunérés par l'organisme prêteur uniquement si le dossier se réalise ... Seule , parfois , une expertise peut être réclamée pour certains types de dossier ou des profils bien particulier.

Alors , contactez-nous sans tarder ; il y a peut-être une solution à portée de main pour vous tirer d'embarras.

PS : Nos solutions comprennent TOUS les frais liés y-compris les frais de notaire etc ...

Votre courtier en crédit hypothécaire